Firenze e la crisi degli affitti brevi: tra overtourism, rendita immobiliare e nuove regole

Firenze e la crisi degli affitti brevi: tra overtourism, rendita immobiliare e nuove regole

Negli ultimi anni Firenze è diventata il caso emblematico dell’overtourism in Italia, con una trasformazione radicale del tessuto urbano e sociale dovuta all’esplosione degli affitti brevi. In meno di un decennio, le abitazioni offerte su piattaforme come Airbnb sono passate da appena 150 a oltre 12.000, con conseguenze profonde per la vita dei residenti e l’identità stessa della città1.

Dai palazzi nobiliari alla rendita turistica: la tesi di Le Monde

Un’analisi pubblicata dal quotidiano francese Le Monde e ripresa dalla stampa locale, individua le radici di questa situazione nella storia stessa di Firenze. Secondo il giornalista Allan Kaval, la concentrazione di ricchezza immobiliare nelle mani di poche famiglie aristocratiche – che nei secoli hanno accumulato e mantenuto il controllo dei palazzi più prestigiosi – ha favorito la trasformazione della città in una “monarchia del mattone”23. In Italia, a differenza della Francia, non ci sono state rivoluzioni che abbattessero le vecchie élite: molte famiglie blasonate sono ancora oggi proprietarie di vasti patrimoni, ora messi a reddito grazie al boom turistico.

L’articolo cita imprenditori come Lorenzo Fagnoni e Niccolò degli Alessandri, le cui fortune derivano proprio da eredità familiari. Oggi queste grandi famiglie collaborano spesso con fondi di investimento stranieri, rafforzando ulteriormente la concentrazione della proprietà immobiliare23.

Effetti sull’economia e sul tessuto urbano

Secondo gli esperti intervistati da Le Monde, tra cui l’economista Guglielmo Barone e il professore Marco Leonardi, il turismo di massa genera molto reddito ma poca innovazione e occupazione stabile. L’economia locale si sposta verso attività a basso valore aggiunto e lavoro precario, mentre il centro storico si svuota progressivamente dei suoi abitanti: nel 2024 i visitatori a Firenze hanno raggiunto i 15 milioni, a fronte di una popolazione residente in continuo calo23.

La ricercatrice Mafalda Batalha, dell’Istituto Universitario Europeo, sottolinea come la pressione turistica abbia modificato profondamente la composizione dei quartieri. Nei rioni a maggiore densità di B&B, le botteghe storiche sono state sostituite da ristoranti, pub e negozi per turisti, mentre i residenti si spostano verso la periferia o l’hinterland, lasciando il centro sempre più “devitalizzato”1.

L’esplosione degli affitti brevi: numeri e impatti

L’analisi dei dati conferma la portata del fenomeno: dal 2012 al 2024, gli annunci di affitti brevi sono cresciuti da 150 a oltre 12.000, con l’84% rappresentato da interi appartamenti e più del 70% localizzati nel centro storico. Questo ha portato a una vera e propria “migrazione” dei residenti, che abbandonano le zone più turistiche a causa dell’aumento dei prezzi e della perdita di servizi essenziali1.

Il fenomeno non si limita più al solo centro storico. Anche quartieri come piazza Puccini stanno vivendo una rapida trasformazione: in alcuni condomini, oltre la metà degli appartamenti sono ormai destinati ad affitti brevi, con problemi di convivenza, rumori notturni e gestione dei rifiuti7.

La risposta delle istituzioni: il nuovo regolamento

Di fronte a questa situazione, il Comune di Firenze ha approvato nel maggio 2025 un nuovo regolamento per gli affitti brevi, tra i più restrittivi d’Italia456. Le principali novità includono:

• Superficie minima di 28 metri quadri per gli immobili destinati a locazione turistica

• Istituzione di un Registro comunale e obbligo di autorizzazione quinquennale

• Divieto di key-box (cassette per le chiavi) per garantire l’identificazione degli ospiti

• Obbligo di istruzioni multilingue per la raccolta differenziata e di un vademecum sul turismo sostenibile

• Sanzioni da 1.000 a 10.000 euro per chi non rispetta le regole

• Blocco di nuove autorizzazioni nell’area Unesco, con possibilità di estensione ad altre zone

Il regolamento esclude però le locazioni di porzioni di immobili in cui il proprietario risiede stabilmente6.

Le reazioni: tra sostegno e polemiche

La stretta sugli affitti brevi ha raccolto il plauso di Federalberghi e di chi chiede un mercato immobiliare più sostenibile per i residenti. Dall’altra parte, associazioni di property manager e alcuni esponenti politici hanno annunciato ricorsi al TAR, definendo le nuove norme “vessatorie” e discriminatorie rispetto agli affitti tradizionali6.

Firenze: un “parco a tema” 

Il centro storico di Firenze ha ormai da anni perso la sua autenticità e si è trasformato in un “parco divertimenti” per turisti, espellendo progressivamente i suoi abitanti.